中报观察 | 保利物业节奏放缓

观点网 8月22日晚间，保利物业披露2023上半年业绩。

(资料图片仅供参考)

从上半年的成绩单来看，保利物业总体还是维持了正向增长，并且利润增速超过营收增速，毛利率水平也在继续回升。

具体来看，于2023年上半年，保利物业录得收入约71.41亿元，同比增长10.7%；毛利约15.11亿元，同比增加15.8%；毛利率21.17%，同比增加0.94个百分点；公司拥有人应占期内溢利约7.64亿元，较2022年同期增长21.5%。

尽管这份成绩单颇有可圈可点之处，也要看到保利物业营收增速面临着增长乏力状况，2022年同期收入还维持着25%的增长，今年受增值服务拖累增速仅有10.7%。另外，毛利、净利润增速也均有回落，2022年上半年增速分别为26.5%、28%。

跟同期的中海物业相比，保利物业的财务表现则不如前者增长强劲。去年中期保利物业营收规模与中海物业相差将近16.5亿元，今年差距则缩小至8.66亿元；中海物业今年中期收入、净利润增速分别达到23.2%、39.2%。

值得一提的是，保利物业盈利水平却在不断提高，2021-2023年上半年毛利率分别为20%、20.2%、21.17%。

据投资者转述，保利物业总经理姚玉成表示，今年上半年公司按照高质量发展要求，在收入节奏上有所放缓，主动调整结构，夯实基础来追求更加有质量的增速和规模。

规模效应

保利物业目前主要收入来源还是物业管理服务，并且该项业务收入贡献占比跟去年同期相比提升了6.3百分点。该板块上半年实现收入48.18亿元，同比增长21.8%，占总收入比重67.5%。

其中，来自第三方的物业管理服务收入较2022年同期大幅增长约32.4%至19.69亿元，占物业管理服务总收入约40.9%，同比提高约3.3个百分点。

保利物业持续推进第三方外拓能力，于本期内新拓展第三方项目的单年合同金额约13.9元，同比增长12.3%；新签约第三方项目的单年合同金额约12.86亿元（不含续签项目），来自第三方项目的合同管理面积比重从59.4%提高至61.7%。

截至2023年6月30日，保利物业合同管理面积合计8.4亿平方米，同比增长15.15%，其中来自保利发展的合同管理面积约为3.23亿平方米，占比从去年同期的40.6%进一步下降至38.3%。在管面积同比增长24.35%至6.5万平方米，来自第三方在管面积达4.1亿平方米，占比约63.3%。

投资者告诉观点新媒体，保利物业管理层表示，目前头部企业的增长重心越来越转移到外拓市场，在新的竞争格局下，公司将更加聚焦核心区域。在市场拓展上，由原来100个深耕城市进一步聚焦到48个重点城市，为有密度的规模打下基础。

由此观之，保利物业下一步将更加重视规模效应，财报显示，上半年在48个重点城市的新签约单年合同金额占比达约80.8%。

对于收并购的态度，据投资者称，保利物业董秘尹超表示，目前并购市场出现供需两降的趋势，整个并购市场更加趋于理性和成熟。保利物业对市场上很多标的都在保持密切接触，但在最终的判断和决策上比较谨慎。

与此同时，保利物业持续推进大物业战略，在物管收入的细分业态中，非居业态的收入占比提升2.2个百分点至41.4%，上半年录得收入19.82亿元。其中商业及写字楼收入7.58亿元，同比增长25.36%；公共及其他物业录得收入12.24亿元，同比增长30.9%。

保利物业在公共物业领域深耕城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业三大业态，新签约合同金额占公共及其他物业的比例达约51.7%。

截至2023年6月30日，保利物业新签约公共及其他物业项目的单年合同金额达约6.9亿元，重点拓展项目包括上海外滩观光隧道、上海轨道交通17号线、上海对外经贸大学、大连广鹿岛环卫一体化、天津市南开医院等。

优化盈利水平

值得注意的是，除物管服务录得增长外，保利物业非业主增值服务和社区增值服务上半年收入均处于下滑状态。其中非业主增值服务收入较同比减少约3.8%至约10.51亿元，社区增值服务收入同比减少约9.3%至约12.73亿元。

对于增值服务营收下滑，据称保利物业方面的说法是，上半年公司对增值服务主动进行的产品升级和模式优化，在业务结构发力毛利率更高的资产运营板块，零售业务上减少了部分非核心低毛利的生活服务产品。

具体来看，社区增值服务中，社区生活服务及其他部分收入约8.75亿元，同比下降约14.4%；社区资产经营服务收入则同比增长约4.5%至3.97亿元。

从毛利率表现来看，社区增值服务毛利率确实取得较大增长，从2022年同期的31.89%增至38.12%。非业主增值服务毛利率也从18.63%增至19.58%。

由于盈利水平的提升，增值服务的收入下滑并没有对毛利造成较大影响。社区增值服务录得毛利4.85亿元，同比增长8.5%；非业主增值服务毛利同比微增1.07%。

据投资者转述，保利物业管理层表示，2023年有信心完成全年的业绩指标，即收入及净利润实现20%左右的增速。

现金流方面，截至6月底，该公司货币资金余额约68.96亿元，较2022年末减少了20.6亿元，主要是由于与保利发展开展车位租售业务代理服务支付了30亿元保证金。根据合同约定，该笔保证金将于2023年12月收回。

据观点新媒体了解，在2022年，保利物业也因车位代销业务交付给保利发展30亿元作为保证金，管理层此前表示车位代销业务上半年实现的利润高过这笔资金在银行存款所能获得的利息。

贸易应收款项及应收票据方面较2022年底增加了6.98亿元，于2023年6月30日该项余额为29.6亿，其中大部分账龄为一年内到期，约有28.3亿元。

公告显示，贸易应收款项及应收票据的增长主要由于在管面积的扩大及项目数量的增加导致的贸易应收款增加，及公共服务项目的物业管理服务收入占比提升，且受到信贷期的影响，贸易应收款项余额增加。

关于公服业务应收情况，上述投资者表示，保利物业方面称因公服收入规模增长带来了应收款余额增长，回款率较去年同期下降了两个百分点，但总体来看公服应收周转率还是维持在一个相对合理的水平。

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