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【优化法治化营商环境进行时】阳新“世纪铭城”烂尾楼“破”而后“立”

近3亿元资产彻底盘活


(相关资料图)

释放土地资源近2万平方米

清退322户购房者房款

房地产开发商因管理不善导致资不抵债,将303套商品房一房多卖,近千户购房者的购房款没有着落。案情复杂、影响重大、涉及面广、关注度高,经过阳新法院建立常态化府院联动机制、创新“土地虚拟分割”方式等不懈努力,湖北省阳新县烂尾楼“世纪铭城”,终于迎来重新盘活的日子。

7月29日,随着阳新法院湖北岚鑫房地产开发有限公司(下称“岚鑫公司”)破产清算案审判长曹树才一锤定音,裁定终结岚鑫公司破产程序,这个“摆烂”4年之久的楼盘“重获新生”,让一众购房者多年翘首以盼的购房款,终可“落袋为安”。

“世纪铭城”楼盘全貌

01

“世纪铭城”项目的前世今生

2015年,岚鑫公司成立后,在阳新县城东新区开发了“世纪铭城”项目。后因违规建设、违规销售、一房多卖、欠付大量工程款、法定代表人职务侵占等原因,导致一系列错综复杂的刑事、行政、民事重大疑难问题。

此外,岚鑫公司与其合作伙伴湖北甲置业有限公司(下称“甲公司”)的房地产项目坐落于同一块土地之上,国有土地使用权人为甲公司。甲公司因自身债务问题导致其被多家法院查封及银行抵押等问题,进而使得“世纪铭城”项目不断停工、复工,2019年,该楼盘彻底停工烂尾。

“世纪铭城”楼盘停工烂尾

烂尾后,因岚鑫公司无法按时交房、清偿债务,大量购房者、债权人长期上访,给政府带来了治理难题和信访难题。

2021年1月14日,阳新法院依法受理岚鑫公司债权人破产清算申请,并指定岚鑫公司清算组担任岚鑫公司管理人。期间,阳新法院和政府良性互动,建立了常态化府院联动机制,成立破产专项援助资金。阳新法院指导管理人核查债权债务、利用“破栗子”“小火鸟”平台召开7次债权人会议,成功虚拟分割土地为债务人办理土地使用权证、清退5批购房者房款。

“线上+线下”召开第一次债权人会议

2023年7月10日,阳新法院宣告岚鑫公司破产。7月29日,阳新法院裁定终结岚鑫公司破产程序。岚鑫公司破产清算案,清理债务超过2.45亿元。其中,322户购房者的购房款全额退还,金额达5708万元,98%的工程款和职工工资得以清偿,实现了阳新城区近3亿元资产彻底盘活,释放土地资源近2万平方米。

02

土地虚拟分割办理土地使用权证

至破产受理日,甲公司未按合作协议约定将“世纪铭城”项目土地使用权过户给岚鑫公司,即岚鑫公司进入破产程序后其名下无可供处置的破产财产,向购房者、债权人清偿的物质基础如何保障成为本案中的最大“拦路虎”?

面对这一难题,阳新法院创新采用法律上进行“虚拟土地分割”的方式为债务人办理土地使用权证。

阳新法院案件承办法官实地考察

案件承办人刘细刚表示,岚鑫公司与甲公司间合作开发协议有效,且性质属于土地使用权转让合同,阳新法院依法判决甲公司配合将“世纪铭城”项目土地使用权过户登记给岚鑫公司,认定资产归属。同时,该院通过府院联动机制提出法律上进行“虚拟土地分割”的方案,即将两家公司的土地使用权证进行分割以锁定权利人,对该整个地块的经济技术指标不产生实质性影响。项目续建过程中通过协商的方式处理相关配套及附属设施的使用,竣工验收时两个项目仍视为一个整体进行验收。

阳新法院案件承办法官实地考察

最终府院联动会议采纳了此方案,在相关行政机关的全力配合下,阳新法院通过司法程序落实了“土地虚拟分割”方案,顺利为岚鑫公司办理了土地使用权证,为购房者、债权人能够获得清偿奠定了物质基础。

03

千名购房者终于盼到这一天

据案件审判长曹树才介绍,“世纪铭城”项目在建工程共有住宅517套,涉及一房多卖的共计303户,库区移民安置对象158户,其中一房多卖中与库区移民安置对象所购房屋冲突的共计42户,购房标的物不明确的共计163户,购买甲公司项目的67户。开发商明知房屋套数有限,仍然实施一房多卖销售策略,造成该楼盘总购房户数近1000户。

安居是乐业之本,安居梦,是群众的最大需求之一,但对于库区部分移民群众来说,4年维权之路困难重重,刚需眼睁睁成为泡影。

“案件首先考虑的是民生问题,必须要保障购房者的‘优先权’。”阳新法院院长王建明在案件讨论会上强调。群众利益高于天,群众的关切是工作的靶向所在。为重点解决库区移民问题,承办此案的法官们个个心急如焚。

他们多次前往库区移民安置对象所在村阳辛村,慰问安抚该村购房者,给群众送去了亲切的司法关怀和祝福,并郑重承诺:这桩案子,一定给乡亲们漂漂亮亮办好,把购房款一分不少讨要回来。

在破产清算法槌落下之前,该院结合线上线下渠道,在债权人会议上做足法律释明工作,共有322户购房者愿意解除购房合同,清退购房款5708万元。

购房者陈某婷公公身患癌症,治疗花光积蓄,急需用钱做手术。鉴于情况特殊,政府和法院采取“府院联动”机制,给管理人发去“求助函”,最终由管理人垫付20万元作为医药费,待退款时归还;施工者赵先生在焦急等待工程款的漫长过程中突然中风,他仅希望“在有生之年,得到应有血汗钱。”经破产清算,工程款债权清偿率98%,赵先生对此感到很满意。

岚鑫公司债权人向承办法官赠予锦旗

期间,该院为解决职工债权问题,还指导管理人在资产盘活过程中顺利找到了非抵押财产,成功清偿职工工资债权。

04

“世纪铭城”烂尾楼将“涅槃重生”

如何恰当地将破产楼盘整体式出售,保障破产财产处置价值最大化,创新方式充分保障管理人履职,这对阳新法院更是一个不小的挑战。为此,阳新法院针对本案巧打“组合拳”,创新了多项办案机制。

府院联动工作会议

在资产处置过程中,为节约续建成本避免二次烂尾,该院按照“政府主导、部门联动、法院主审”工作原则,积极争取党委、政府支持,协调多部门共同参与,召开15次府院联动专题会议,成功以评估值95.85%,近3亿元的评估价格,将项目整体出售给阳新城发公司,妥善处置破产财产,保障了广大购房者、债权人的合法利益。

另外,该院优选破产案件管理人并指导、协助管理人履职,化解了案件审理过程中的一系列堵点、难点。一方面,全力保障管理人高效履职,设立管理人查询办公室,管理人可直接查询债务人的财产;另一方面,着力优化重点财产处置方式,破产案件经阳新法院裁定受理后,管理人可持法院出具的“受理裁定书”及“指定管理人决定书”,直接进行财产解封,无须再办理解封手续,切实提升了案件审理的质效。

据了解,阳新城发公司正式接手“世纪铭城”后,该公司将续建该工程,让这个牵动无数购房人心灵的烂尾楼走向“涅槃重生”。

依法保障民生,捍卫法律尊严。在一个个破产清算案件的审理探索中,阳新法院正努力实践,不断创新破产审判模式,切实提升破产审判水平,为营造公平、公正、透明、稳定的法治化营商环境贡献有力司法力量。

来源:阳新县法院

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