中报观察 | 佳兆业千亿违约

观点网 佳兆业目前情况仍难言乐观。

佳兆业于8月30日晚间披露中期业绩，期内取得收益135.65亿元，同比增加0.99%；毛利29.73亿元，同比增加28.65%；毛利率21.9%。

期内，佳兆业录得亏损66亿元，同比减少14.9%；归属股东净亏损69.74亿元，而上年同期亏损约为76.73亿元。

(资料图片仅供参考)

上半年，佳兆业连同其合营企业及联营公司录得合约销售约121.9亿元，同比增加16.1%。

因成功披露2021和2022年中期业绩，佳兆业于今年3月10日上午9时起于联交所恢复买卖。不过之后股价一路下挫，于8月30日收盘，佳兆业最新股价0.208港元，市值仅为14.59亿港元。

有着“旧改之王”之称的佳兆业，曾有几次绝处逢生的经历。对此时的佳兆业来说，下行的市场、庞大的债务与重组的压力，要解决的难题还有很多。

亏损收窄

不出意料，佳兆业净利润再次录得亏损。

此前佳兆业曾发布业绩预报，预期上半年录得亏损净额介乎约60亿元-70亿元，而截至2022年6月30日止六个月则为亏损净额78亿元，亏损有所收窄。

佳兆业曾表示，亏损净额减少乃主要由于人民币兑美元持续贬值导致以美元计值的债务的汇兑亏损减少；及按公平值经损益入账的金融资产公平值亏损净额减少。

公告显示，期内佳兆业其他亏损净额约为40.35亿元，主要包括按公平值经损益入账的金融资产公平值亏损净额约2.62亿元、持作销售的已落成物业及发展中物业约3.76亿元及汇兑亏损净额约30.57亿元。

上年同期为约56.83亿元，则主要包括按公平值经损益入账的金融资产公平值亏损净额约18.9亿元及汇兑亏损净额约38.68亿元。

值得关注的是，在佳兆业上半年亏损净额中，预期信贷亏损拨备金额由上年同期的6.44亿元大增至24.85亿元。

观点新媒体了解到，主要是期内佳兆业对有关财务担保计提18.79亿元，佳兆业公告中并未对这部分坏账有详细阐述。

根据披露的业绩公告来看，佳兆业的收益主要来自物业发展、物业投资、物业管理、酒店及餐饮业务、文化中心业务、健康业务及其他。其中，物业销售是最大收入贡献来源，期内贡献约117.28亿元，贡献了集团86.5%的收益。

另外13.5%来自其他分部，包括租金收入约1.98亿元、物业管理收入约8.28亿元、酒店及餐饮业务收入1.6亿元、文化中心业务约8460万元、健康业务收入3.14亿元。

公告显示，截至2023年6月30日，佳兆业连同其合营企业及联营公司于全国50个城市合共拥有193个具可销售资源的房地产项目，土地储备达2646万平方米。其中，大湾区土地储备约1616万平方米，占该集团整体土地储备的61%。大湾区城市中，深圳及广州作为集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比37%。

作为行业“旧改之王”，佳兆业透露，集团已布局全国十余个核心城市与地区，其中，大部分更新项目位于大湾区。

截至2023年六6月30日，佳兆业连同其合营企业及联营公司在粤港澳大湾区有一百多个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积超5000万平方米。

大湾区的优质资产是佳兆业持续发展的资本，不过旧改项目通常存在周期长、前期资金压力大的问题，佳兆业需要为此筹谋。

据悉，在项目盘活方面，佳兆业已引入中信、招商蛇口及长城资产等央企和AMC以盘活项目，有序推进风险化解工作。

庞大债务

对于佳兆业而言，债务化解是持续发展的一大难点。

观点新媒体获悉，截至期末，佳兆业流动负债净额为108.97亿元，流动负债(包括已违约或交叉违约或包含提前按要求偿还条款的流动负债)为2098.8亿元。

借款总额则为1375.78亿元，其中一年内须偿还金额1178.99亿元，一年至两年内偿还49.1亿元、两年至五年内偿还40.2亿元、五年以后偿还107.5亿元。短期借款占借款总额绝大部分比例，偿债压力颇重。

截至6月30日，佳兆业现金及银行存款（包括银行存款、现金及银行结余及受限制现金）仅仅为45.12亿元，较2022年12月31日减少22%，当中受限制银行结余及现金31.15亿元，可使用现金寥寥。扣除预收账款（包括合同负债）的资产负债率上升至90.2%；净负债率上升至602.3%，现金短债比（剔除受限制现金）为0.01倍。

此外，于6月30日，佳兆业并未按预定还款日期偿还的若干银行及其他借款约为492.12亿元。

因此，于2023年6月30日，佳兆业本金总额约为1040.58亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。

并且于6月30日后，佳兆业并未按预定的还款日期偿还若干其他银行及其他借款。

佳兆业于公告中称，集团已制定计划及措施以减轻流动资金压力，比如已委任华利安诺基(中国)有限公司为境外债务重组的财务顾问，正积极与现有贷款人商讨将集团若干借款续期。

佳兆业表示，因市场状况不断变化，仍需时间制定或实施有关行动。同时，集团一直积极与债权人进行沟通，以解决未决诉讼案件。

此外，在与现有贷款人商谈的同时，将继续寻求新的融资来源或加快资产出售，以应对即将到期的财务责任及未来经营现金流需求。

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