物企中报深读丨保利物业追不上央企同行

21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

保利物业、中海物业两家央企同行双双于2023年8月22日发布年中报。这是当前上市物企中，为数不多增长速度与质量相对不错的标的，加之两家物企股东背景相若、业务构成相似，投资者也不免将两者放在同等位置作比较。

(相关资料图)

从主要财务数据来看，保利物业、中海物业的表现均相当不错。今年上半年，保利物业营收71.4亿元，同比提升10.7%；归母净利润7.6亿元，同比上升21.5%。同期，中海物业实现71.63亿港元营收，同比上涨23.2%；归母净利润7.26亿港元，同比上涨39.2%。

得益于规模等方面的优势，保利物业在营收、利润的表现上，要略强于中海物业。但是在市值表现上，保利物业大约在200亿港元左右，中海物业则能探高至300亿港元上下，近百亿的市值差异，也说明市场对两者的偏好有明显不同。

依照资本市场的评判标准，保利物业、中海物业的关联方稳健度高，违规资金占用的可能性较低，加之两家物企的母公司保利发展、中海地产目前都在扩表周期，未来输送的管理面积也是可观的，基于营收利润一定的前提下，两者市值应不至于有较大差异。

导致保利物业、中海物业市值相差近百亿的关键因素是什么？

业绩透视

不得不承认，在市场整体下行的市场背景下，保利物业、中海物业均取得了较为出色的成绩，在营收、利润等主要财务指标上，均录得了较高幅度的增长。

根据保利物业年中报， 2023年上半年，保利物业营收71.4亿元，同比提升10.7%；毛利达15.1亿元，同比上升15.8%；归母净利润7.6亿元，同比上升21.5%，同比均有双位数的增长。

中海物业的增速要更快一些。中报显示，今年上半年，中海物业的实现营收71.63亿港元，同比上涨23.2%；整体毛利11.47亿港元，同比上涨30.8%；归母净利润7.26亿港元，同比上涨39.2%。

利润率方面，今年上半年这两家物企均有明显的长进。保利物业今年上半年整体毛利率和净利率均录得同比提升，其中整体毛利率21.2%，同比提升1个百分点，净利率达到10.9%，同比提升1个百分点；与之同时，中海物业的则回升至16%，同比提升了0.9个百分点。

以此可见，保利、中海两家物企在最基本财务指标上，是旗鼓相当的。但是，中海物业的增速明显更快，毛利、归母净利同比均有超过30%的增幅，而保利的增幅要稍落后一些，这是从主要财务指标上，两者能够直观感受到的不同。

拆分来看，今年上半年，保利物业的主要营收板块中，物业管理服务收入同比增加约21.8%至48.18亿元，而非业主增值服务和社区增值服务收入，收入则同比录得下跌。其中，非业主增值服务收入为10.5亿元，下跌3.8%；社区增值服务收入为12.72亿元，同比下滑9.3%。

保利物业解释称，非业主增值服务收入下降主要是因为其提供案场协销服务的项目数量下降；社区增值服务收入下降则主要由于社区零售、家政服务等到家业务的部分消费需求及产品服务变化。

但是，在同等条件下，中海物业这三大业务板块，则都有相当不错的增幅。

今年上半年，中海物业的物业管理收入同比增长17.7%至51.63亿港元；增值服务业务收入为19.17亿港元，同比大幅增加45.3%；住户增值服务业务营收收入则为7.11亿港元，同比增长56.9%。

以此对比，中海物业的物业管理收入增速要落后于保利物业，但收入两者相当；而在增值服务领域，中海物业则明显要比保利物业表现更好。

“物业管理收入这块保利增速快也可以理解，保利每年的销售额现在还是要高于中海一些，输送给物业的面积就会更多，也会推动营收增长。”一位不愿具名的地产分析师告诉21世纪经济报道记者。

可供对比的数据是，根据保利物业披露，今年上半年，保利物业来自保利系统内新增在管项目数达76个，较去年同期提高65%。

瓶颈何在？

业绩表现和增长速度对比而言，保利物业、中海物业的确在伯仲之间。

但是，资本市场给予中海物业的静态市盈率是约23倍，市值则为296亿港元左右；保利物业的静态市盈率却在16倍左右，总市值也不过205亿港元，相较而言，两者还是差出了一个身位。

这其中的差异，就是资本市场以及投资者对两者的不同观感以及偏好，也即是物业服务行业的基本投资逻辑。

一位不愿具名的境外机构投资者对21世纪经济报道记者分析称，物业行业这两年看的是稳健、增长可持续，有没有坏账，独立性够不够高等，这基本就划出了两个阵营，国央企和民企。“营收差不多的情况下，国央企的PE肯定会高于民企，因为市场认为这种企业管理相对完善，不会出现挪用资金的情况，而且目前也都在拿地，后续增长比较好。”

可供对比的是，目前，港股上市的碧桂园服务、融创服务和滨江服务等相对头部的民营物企，其静态市盈率多数在6倍-13倍之间，而保利、中海和绿城等有国资背景的物企，静态市盈率均不低于16倍。

在同样阵营的前提下，投资者已经将控制了相对变量，因此他们所关注的将会回到基本的商业逻辑上，就是增长潜力，以及管理效率。从这方面剖析，中海物业的可靠程度，的确要高于保利物业。

“就我们的跟踪，保利未来的增长速度要差一些。而且从管理风格来看，我们也觉得保利物业的治理和管理水平，并没有比中海更好，市场的偏好就是这样，会更喜欢安全阈值更高的公司。”一位境内券商机构的人士对21世纪经济报道记者分析认为。

从母公司发展的路径来看，保利物业的增长路径，或许也有瓶颈。

一位央企总部的人士对21世纪经济报道记者表示，“这两年地产央企追求的都不太一样，保利要争第一，中海要保利润王，华润各方面都很优秀很均衡，运营和管理都比较出色。保利争第一势必就要拿更多的地，所以它投资标准就会比其他的要宽松一点，城市能级也会有所下沉，在我们看来，这就可能会有后劲不足的情况。”

具体到保利物业，它的投资者也捕捉到关键的信息——在保利物业中报中，有一项明显的变动引发了市场的讨论。

保利物业年中报显示，今年上半年，保利物业缴纳了30亿元的按金，这是因为2023年6月30日，保利物业与保利发展签订了《车位租售业务代理服务框架协议》开展车位代理业务，因此保利物业向后者支付了30亿元的按金，而在此之前，保利发展并未收取相关费用，尽管双方针对车位销售的关联交易早在2021年就已经有之。

这笔费用的支付，也让外界对保利物业与保利发展的关系有另类审视。“车位销售别的物企也有这么干的，但保利之前没这么干，还是说明了一些问题。”上述境外投资机构人士分析认为。

说一千道一万，后房地产高增速时代，在同一起跑线的物企，本身更应该比拼的就是管理、运营能力，而不仅是来自母公司规模的膨胀。在这方面，投资者也会从母公司的角度看问题，保利物业、中海物业的估值分野，或许就在此产生。

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